Une visite avant le bail, pas un diagnostic de plus
Le dispositif prévu par le décret n° 2023-609 du 21 juillet 2023 est une expérimentation ouverte aux communes volontaires situées en zone tendue : avant de signer un bail, le bailleur doit obtenir une autorisation préalable à la mise en location, délivrée après visite du logement par un agent habilité de la commune ou, selon les modalités locales, sur production d'un constat établi par un professionnel. Ce n'est pas un diagnostic énergétique : c'est un contrôle de l'état réel du logement, sur les critères de sécurité, de salubrité et de décence.
La ventilation y figure parce qu'elle est déjà un critère de décence depuis le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : le logement doit disposer d'une installation permettant un renouvellement d'air suffisant dans les pièces principales et l'évacuation des eaux usées et des vapeurs. Le permis de louer ne crée pas une obligation nouvelle — il la rend contrôlable, avec une trace écrite et un refus possible.
Ce que l'agent relève concrètement sur une VMC
- L'existence du dispositif dans les pièces concernées : bouches en cuisine, salle d'eau et wc, amenées d'air dans les pièces principales. Une chambre sans amenée d'air est un motif de remarque, même si tout le reste fonctionne.
- Le fonctionnement : le caisson doit démarrer, les bouches doivent extraire. Une VMC condamnée par un disjoncteur coupé, une bouche scotchée ou un conduit tronché se relèvent en dix secondes, au toucher ou au papier.
- L'entretien visible : filtres noyés, bouches obstruées de graisse, traces de moisissures rayonnant autour d'une bouche. L'agent ne démonte pas le réseau, mais il photographie.
- Les montages interdits ou dangereux : hotte raccordée sur un conduit de VMC, extraction au-dessus d'un conduit de fumée non tubé, traversée de paroi sans manchon. Là, on sort du inconfort pour entrer dans le domaine sanitaire.
Ce qu'il ne vérifie pas
Le contrôle ne mesure pas de débit : il n'y a ni anémomètre ni protocole de mesure, et aucune obligation de résultat chiffré n'est attachée à la visite. Il ne vérifie pas non plus la conformité à l'arrêté du 31 janvier 1986 ni la présence d'un avis technique — ces exigences-là concernent la construction neuve ou les systèmes relevant d'un DTU, pas l'état d'un parc loué. Autrement dit : une VMC ancienne mais propre, ouverte et fonctionnante passe ; une installation récente dont le capteur est peint ou les gaines écrasées peut ne pas passer.
Préparer le logement en trois heures
- nettoyer toutes les bouches d'extraction et changer les filtres — c'est la ligne la plus fréquente de remarque, et la moins coûteuse à lever ;
- vérifier que chaque pièce principale dispose d'une amenée d'air dégagée, et que les jours de transfert ou passages sous portes ne sont pas obstrués par un seuil ou un tapis ;
- faire disparaître les montages de fortune : bouche calfeutrée, gaine écrasée derrière un meuble, clapet bloqué ouvert par un cure-dent ;
- garder les preuves d'entretien (facture de remplacement de filtres, bon de maintenance, date du dernier curage) : certaines communes acceptent un dossier d'entretien comme pièce d'appui.
Le sens de la mesure pour un bailleur
Une ventilation défaillante est un motif de refus de location dans les communes qui ont adopté le dispositif, et un motif de litige partout ailleurs : condensation, moisissures, impossibilité d'installer. Le poste est peu coûteux à remettre à niveau — un jeu de bouches et un caisson de simple flux autoréglable coûtent moins qu'un mois de loyer perdu. Traitez la visite du permis de louer comme un entretien annuel anticipé : ce qu'elle relève est exactement ce qu'un locataire signalerait au premier hiver.
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